Immobilien & Vermietung

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, viele Kosten aber absetzbar.

• Einnahmen und Werbungskosten werden in der Anlage V erklärt.
• Absetzbar: Schuldzinsen, Abschreibung, Erhaltung, Verwaltung, Grundsteuer, Versicherungen.
• Bei Vermietung an Angehörige gilt ab 66 % der ortsüblichen Miete der volle Werbungskostenabzug.

Das Gebäude, nicht der Boden, wird über die Jahre abgeschrieben.

• Fertigstellung ab 2023: 3 % pro Jahr.
• Fertigstellung 1925 bis 2022: 2 %, vor 1925: 2,5 %.
• Neue Mietwohnungen mit Baubeginn von Oktober 2023 bis September 2029: degressiv 5 % möglich.
• Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Sofort absetzen oder abschreiben, das ist hier die Frage.

• Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar oder auf 2 bis 5 Jahre verteilbar.
• Achtung: Mehr als 15 % der Gebäudekosten (netto) in den ersten drei Jahren nach dem Kauf gelten als Herstellungskosten und werden abgeschrieben.
• Energetische Sanierung selbst genutzter Wohnungen: 20 % der Kosten über drei Jahre, höchstens 40.000 €.

Wann der Gewinn aus einem Immobilienverkauf steuerfrei bleibt.

• Gewinne sind nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei.
• Steuerfrei auch, wenn du im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hast.
• Mehr als drei Objekte in fünf Jahren können gewerblichen Grundstückshandel bedeuten.

Zwei Themen, die fast jeden Eigentümer betreffen.

• Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer mit neuen Bescheiden.
• Photovoltaik bis 30 kWp auf Wohngebäuden: Einnahmen sind einkommensteuerfrei.
• Kauf und Installation solcher Anlagen: 0 % Umsatzsteuer.